Custo do crédito e insegurança jurídica devem frear setor imobiliário em 2027

O CEO da Rooftop, Daniel Gava, aponta que o custo do dinheiro e a insegurança jurídica serão os principais desafios para o mercado imobiliário brasileiro em 2027, com a implementação do novo modelo de crédito imobiliário.

Dados e contexto do setor

A mudança, que visa aumentar a aplicação dos depósitos da poupança em crédito habitacional, ocorre em um contexto de saques líquidos crescentes na caderneta.

O custo do dinheiro e a falta de segurança jurídica devem ser os principais obstáculos ao mercado imobiliário brasileiro em 2027. A avaliação é de Daniel Gava, CEO da Rooftop, startup de tecnologia para o setor.

O próximo ano marca a entrada em vigor do novo modelo de crédito imobiliário, que muda a forma como os bancos usam os depósitos da poupança para financiar imóveis.

Detalhes e consequências do caso

A mudança ocorre num momento em que a caderneta, principal fonte de recursos da casa própria para a classe média, perde dinheiro mês a mês.

Com menos recursos baratos disponíveis, o financiamento passa a depender de investidores privados — e, portanto, da confiança do mercado nas contas do governo.

“O próximo ciclo do mercado imobiliário não será travado pela falta de demanda, mas pelo custo do capital”, disse Gava.

“Estamos vivendo a maior transição de funding da história do setor, onde o crédito imobiliário está saindo do subsídio da poupança tradicional para se conectar diretamente ao mercado de capitais.”

Funding é o termo usado no mercado financeiro para designar a origem do dinheiro que os bancos emprestam.

Os números do Banco Central (BC) mostram a dimensão do problema. Os brasileiros sacaram R$ 9,35 bilhões a mais do que depositaram na poupança em setembro, e as retiradas líquidas de 2026 já somam R$ 66,4 bilhões.

Em 2025, a modalidade havia fechado com saída líquida de R$ 85,568 bilhões.

O dado mais sensível para o setor está no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a fatia da caderneta destinada ao crédito habitacional.

De janeiro a setembro de 2026, as retiradas superaram os depósitos no SBPE em R$ 53,22 bilhões. Nos últimos cinco anos, a poupança perdeu R$ 273 bilhões em saques líquidos.

Para tentar responder à escassez, o governo federal anunciou, em outubro de 2025, o Novo Modelo de Crédito Imobiliário, uma reformulação das regras de uso da poupança no financiamento habitacional.

Pela regra antiga, os bancos precisavam aplicar 65% dos depósitos da poupança em crédito imobiliário, recolher cerca de 20% ao BC como depósito compulsório e podiam usar 15% livremente.

A nova regra eleva de forma gradual o porcentual aplicado em crédito imobiliário até chegar a 100% do saldo.

Os bancos resistem ao calendário. Segundo o jornal Valor Econômico , as instituições devem pedir ao BC o adiamento por um ano da entrada em vigor, prevista para janeiro de 2027.

Elas também levaram ao regulador um pedido de revisão do teto de 12% ao ano para operações do Sistema Financeiro da Habitação.

O argumento é que os juros não caíram no ritmo que o setor esperava. A taxa básica de juros, a Selic , está em 13,75% ao ano.

O Comitê de Política Monetária do BC reduziu a taxa em 0,25 ponto porcentual em 16 de setembro, no quinto corte consecutivo. O mercado projeta a Selic em 12% no fim de 2027, segundo o Boletim Focus.

“Com a escassez de recursos do SBPE, o financiamento para a classe média migra para taxas de mercado”, afirmou Gava. “Se a percepção de risco fiscal elevar os juros de longo prazo, o custo das parcelas sobe, comprimindo o poder de compra das famílias e desacelerando as vendas.”

Juros de longo prazo são as taxas cobradas nos títulos do Tesouro com vencimento distante. Elas sobem quando os investidores desconfiam da capacidade do governo de honrar a dívida.

A Dívida Bruta do Governo Geral chegou a 82,9% do Produto Interno Bruto em agosto, o equivalente a R$ 11,055 trilhões, segundo o BC — o maior nível desde 2021.

“Nesse cenário, o valor do financiamento na ponta final para o comprador depende menos de canetadas e diretamente da credibilidade fiscal do governo e do comportamento dos juros de longo prazo”, disse o empresário.

Para substituir a poupança, os bancos terão de captar dinheiro com títulos vendidos a investidores.

Os principais são o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG), todos lastreados em financiamentos de imóveis.

Gava cita também os fundos de investimento em infraestrutura.

“Para suprir a lacuna da poupança, é vital manter a atratividade e a previsibilidade regulatória dos títulos do mercado de capitais como CRIs, LCIs, LIGs e FI-Infras, garantindo que investidores institucionais e pessoas físicas continuem irrigando o setor”, declarou.