Empréstimo com garantia de imóvel cresce 31%: quando vale a pena contratar?

Transformar um imóvel em garantia para conseguir crédito mais barato está se tornando uma alternativa cada vez mais procurada pelos brasileiros.

Em um cenário de juros elevados e maior dificuldade

Em um cenário de juros elevados e maior dificuldade para equilibrar as contas, o chamado home equity movimentou R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, crescimento de 30,9% em relação aos R$ 5,10 bilhões registrados no mesmo período do ano passado.

Mas, segundo especialistas ouvidos pelo InfoMoney , a possibilidade de trocar dívidas caras por parcelas menores traz uma contrapartida importante: o risco de perder o imóvel em caso de inadimplência.

Em seus dados, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) identificou mudanças no perfil das operações. O valor médio dos empréstimos chegou a R$ 267 mil, com prazo médio de 13 anos.

Já o valor contratado correspondeu, também, em média,

Já o valor contratado correspondeu, também, em média, a 33% do preço do imóvel oferecido como garantia.

Isso significa que, em uma operação hipotética de R$ 267 mil, considerando essa proporção, o imóvel dado em garantia teria valor aproximado de R$ 809 mil.

A relação, conhecida no mercado como loan to value (LTV), é um dos indicadores utilizados pelas instituições financeiras para avaliar o risco da operação.

O crescimento da modalidade ocorre em um momento de crédito caro. Segundo o Banco Central, a taxa média das operações de crédito livre para pessoas físicas chegou a 64% ao ano em junho.

A taxa reúne diferentes modalidades, com riscos e condições distintos, e não deve ser interpretada como o custo de um empréstimo específico.

Ainda assim, ajuda a explicar por que consumidores e empresas buscam alternativas com garantia real.

Ao oferecer um imóvel como segurança para o pagamento, o tomador pode conseguir juros inferiores aos cobrados em linhas sem garantia, além de prazos mais longos. A vantagem, porém, não é automática.

O custo total da operação, a finalidade do dinheiro e a capacidade de pagamento precisam entrar na conta antes da contratação.

A modalidade tende a fazer mais sentido quando o consumidor pretende substituir uma dívida de juros elevados por outra mais barata, desde que consiga manter o pagamento das novas parcelas.

Também pode ser considerada para projetos de longo prazo, como reformas, investimentos em um negócio ou reorganização financeira.

O principal cuidado é não confundir uma parcela menor com uma dívida necessariamente mais barata.

Um empréstimo com prazo de 13 anos pode aliviar o orçamento mensal, mas também manter o consumidor endividado por muito mais tempo.

Dependendo da taxa contratada e dos encargos, o total pago ao final da operação pode ser elevado, mesmo que os juros sejam menores do que os de outras modalidades.

Para Alberto Friggi, CEO da corretora Friggi & Secco, o uso do patrimônio como garantia exige planejamento.

“O imóvel, que antes era visto apenas como reserva de longo prazo, começa a ser usado como uma ferramenta de gestão financeira.

A diferença é que isso só faz sentido quando a operação nasce com finalidade clara, prazo adequado e capacidade real de pagamento”, afirma.

Segundo um levantamento feito pela empresa recentemente, as operações de crédito com garantia de imóvel só em São Paulo cresceram 18,8% nos 12 meses encerrados em setembro, em comparação com o período anterior.

O movimento, de acordo com Friggi, está relacionado justamente à busca por recursos para reorganização de dívidas, reforço de caixa e investimentos.

A expansão também acompanha o aumento da oferta de crédito com garantia imobiliária no país.

A resposta, de acordo com os especialistas, depende da diferença entre os juros, do prazo de pagamento e dos custos envolvidos.

Uma simulação ajuda a entender por que comparar apenas a parcela pode levar a decisões equivocadas.

Isso porque uma dívida de R$ 100 mil que possa ser quitada em 36 meses, com juros de 3% ao mês, considerando parcelas fixas, sem tarifas, seguros ou impostos, teria um pagamento mensal de aproximadamente R$ 4.580, e o desembolso total ficaria próximo de R$ 165 mil.

Se os mesmos R$ 100 mil fossem financiados com garantia de imóvel a uma taxa hipotética de 1,2% ao mês, em 60 meses, a parcela cairia para cerca de R$ 2.350 e o total pago seria de aproximadamente R$ 141 mil.

Nesse cenário, haveria uma redução relevante tanto na parcela quanto no custo total. Mas o consumidor passaria a comprometer um imóvel como garantia e ficaria endividado por mais dois anos.

Se o prazo do novo empréstimo fosse estendido para 156 meses, equivalentes a 13 anos, a parcela cairia ainda mais, para aproximadamente R$ 1.430. Em compensação, o total desembolsado subiria para cerca de R$ 223 mil.

As taxas são hipotéticas, utilizadas apenas para demonstrar o efeito dos juros e do prazo. Os cálculos também não incluem IOF, tarifas, seguros ou custos de registro.

Mas esse exemplo, segundo especialistas, mostra que a escolha do prazo pode ser tão importante quanto a redução dos juros e que uma prestação aparentemente confortável não garante economia no custo final.

O maior risco do home equity é a execução da garantia em caso de inadimplência. Na alienação fiduciária, o imóvel fica vinculado à instituição credora como garantia do pagamento.

Se o devedor deixar de cumprir as obrigações e não regularizar a situação nos termos legais, o bem poderá ser levado a leilão para quitar a dívida.

O fato de o imóvel ser utilizado como residência da família não elimina automaticamente esse risco, porque ele foi oferecido voluntariamente como garantia fiduciária.

O Marco Legal das Garantias, instituído pela Lei 14.711, de 2023, ampliou as possibilidades de utilização de garantias imobiliárias em operações de crédito.

A legislação também disciplina situações em que uma mesma garantia pode estar vinculada a mais de uma obrigação, observadas as condições legais.

Por isso, antes de contratar, é fundamental verificar quais dívidas estarão garantidas pelo imóvel e o que acontece se uma delas deixar de ser paga.