IA ganha espaço na compra de imóveis, mas afeta o papel dos corretores?

Comprar um imóvel continua sendo uma das decisões financeiras mais importantes da vida do brasileiro, mas a forma como essa jornada começa está mudando.

Busca digital por imóveis

Dados da Morada.ai, plataforma de inteligência artificial voltada ao setor imobiliário, mostram que o volume de conversas entre interessados em imóveis e incorporadoras e loteadoras pela plataforma cresceu 79% nos últimos 12 meses, mas apenas 1,3% das primeiras mensagens enviadas pelos usuários pedem o atendimento de um corretor.

A base analisada reúne as conversas de atendimento operado por inteligência artificial em cerca de 300 incorporadoras e loteadoras clientes da Morada.ai – mais de 200 delas com operação ativa no último mês.

Ao longo de 12 meses (outubro de 2025 a outubro de 2026), esse universo soma cerca de 2,77 milhões de conversas e aproximadamente 36 milhões de mensagens trocadas com consumidores em canais digitais (WhatsApp e chat).

Financiamento exige orientação

Embora não representem a totalidade do mercado imobiliário brasileiro, os dados oferecem um retrato de como parte dos consumidores já utiliza ferramentas automatizadas para iniciar a procura por imóveis – uma transformação que afeta as atribuições dos corretores.

As conversas registradas pela Morada.ai ajudam a identificar quais informações os consumidores procuram durante a jornada de compra e como essas prioridades variam de acordo com o padrão do empreendimento.

A empresa identificou que 19,5% das conversas relacionadas ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV) incluem perguntas sobre financiamento. No médio e alto padrão, esse percentual cai para 8,6%, enquanto no segmento de altíssimo padrão fica em 8,3%.

O comportamento se inverte quando o assunto é o preço do imóvel. Entre os interessados em unidades de médio e alto padrão, o tema aparece em 54,4% das conversas, contra 33,7% no segmento econômico.

A localização, por sua vez, permanece como um dos principais critérios de busca, presente em 56,4% a 65,9% das pesquisas realizadas pela inteligência artificial, dependendo do segmento.

Ainda de acordo com a Morada.ai, aproximadamente uma em cada dez interações envolve financiamento ou condições de crédito.

Dentro desse grupo, 49% mencionam o preço do imóvel, 32% tratam de simulações e 21% abordam o valor da entrada. Referências diretas à Selic ou às taxas de juros aparecem em menos de 1% das conversas.

Para Luís Veloso, cofundador da Morada.ai, os questionamentos refletem uma particularidade da comercialização de imóveis econômicos: a necessidade de entender a capacidade financeira do comprador antes mesmo de definir qual apartamento ele poderá adquirir.

“Minha Casa Minha Vida é uma venda complexa porque você não está vendendo um apartamento, mas sim um crédito imobiliário”, diz.

Segundo levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), 51% das unidades residenciais novas vendidas no segundo trimestre de 2026 estavam enquadradas no Minha Casa, Minha Vida. Foram 58.392 imóveis.

O programa também respondeu por 58% dos lançamentos residenciais no período, um recorde desde 2019. Foram 62.129 unidades lançadas.

É justamente nesse segmento, que concentra a maior parte das vendas do mercado imobiliário nacional, onde a atuação do corretor continua sendo considerada fundamental pelos profissionais ouvidos pela reportagem.

Para Renée Garófalo Silveira, CEO da Open e ex-superintendente de incorporação da Plano&Plano, existe uma diferença importante entre a jornada de compra do consumidor de alta renda e aquela percorrida por boa parte dos compradores do mercado econômico.

“Enquanto consumidores de maior renda frequentemente iniciam a jornada visitando e comparando empreendimentos, parte do público do Minha Casa Minha Vida sequer considera a possibilidade de comprar um imóvel, por puro desconhecimento da própria capacidade de comprar um imóvel.

Então o corretor de imóveis do produto econômico é ainda mais fundamental do que nos produtos de médio e alto padrão, porque ele tem a função de permitir que o cliente descubra sua capacidade de pagamento, dentro da sua renda, e oferecer o produto que melhor se encaixa naquele perfil”, avalia.

A percepção dialoga com os próprios dados da Morada.ai. Boa parte das interações iniciais está relacionada justamente a financiamento, entrada, capacidade de compra e enquadramento em programas habitacionais, temas que exigem algum grau de orientação.

No caso dos lançamentos, para além de apresentar possibilidades de financiamento e esclarecer condições de enquadramento em programas habitacionais, os corretores também funcionam como elo entre consumidores, construtoras e instituições financeiras.